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lunedì 23 aprile 2018 | 16:58
 Edizione del 17/11/2016
 
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QUESITI CONDOMINIALI
Risponde il Dr Caratozzolo Raffaele Dottore Commercialista – Amministratore Condominiale
Leggi l'articolo completo in forma testuale ( clicca qui )



QUESITI CONDOMINIALI
( VERSIONE TESTUALE )

Q.: Poiché un condomino era in arretrato nel pagamento delle rate condominiali, l’ Amministratore ha richiesto un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, addebitandoci le relative spese, comprese quelle legali. Noi, condomini sempre in regola con i pagamenti, non riteniamo corretto tale addebito in quanto, lo stesso dovrebbe essere addebitato solo ed esclusivamente a colui che era moroso. E’ corretta la nostra pretesa?
R.: Purtroppo no. L’Amministratore si è comportato correttamente per quanto riguarda le spese occorrenti per espletare l’iter del decreto ingiuntivo, addebitando agli altri condomini, escluso il moroso, dette spese. Nello stesso tempo, il legale ben più inserire nella richiesta al Giudice le spese del procedimento, comprese quelle legali, al fine di ottenere il rimborso delle stesse.

Q.: Abbiamo scoperto che il nostro Amministratore non ha i requisiti richiesti dalla legge per poter esercitare l’ attività. Possiamo revocarlo?
R.: Secondo il mio parere non solo potete revocarlo, ma potete chiedere, tramite legale, anche ciò che lo stesso ha percepito durante l’esercizio della sua attività non conforme alla legge.

Q.: Un condomino insiste nel pretendere di non svolgere l’ assemblea presso l’ oratorio della nostra circoscrizione, adducendo il fatto che lui non è religioso. Siamo obbligati ad accontentarlo?
R.: Credo proprio di no. E’ vero che si deve avere rispetto delle ideologie di tutti, ma ciò si poteva verificare se il luogo prescelto fosse stata una Chiesa.
L’ oratorio, pur essendo proprietà della Chiesa, è da ritenersi un posto a se stante e fuori da ogni ideologia. Se così non fosse, potremmo ritenere non accettabile la messa a disposizione di un ufficio di questo o quel privato che, legittimamente, hanno idee politiche diverse da ogni condomino.

Q.: L’ Amministratore ha ripartito le spese delle cassette delle lettere per numero di utenti e non per millesimi. E’ corretto?
R.: la ripartizione in parti uguali tra i condomini non è contemplata nelle norme del codice civile, relativamente agli artt. dal 117 al 1139. Il criterio generale è contenuto nell’ art. 1123. Ove, al primo periodo, si legge che la ripartizione avviene in base ai valori proporzionali di proprietà (millesimi). Il periodo però, non finisce lì e, dopo una virgola, si aggiunge “salvo diversa convenzione”.
Cosa vuol dire? Poiché l’art. 1123 c.c. è un articolo derogabile, l’Assemblea, all’ ‘unanimità, potrà derogare al principio generale e scegliere un altro criterio ritenuto ed accettato diverso dal generale, esempio per numero di unità.
Q.: Nel nostro regolamento di tipo contrattuale è stabilito l’orario in cui i bambini possono giocare nel cortile condominiale. Adesso, alcuni condomini vorrebbero variare tale orario con un altro più accettabile, per loro. Secondo noi, essendo un regolamento contrattuale, per modificarlo occorre l’unanimità: è corretta tale interpretazione?
R.: No, fortunatamente non è così. Il regolamento di tipo contrattuale può limitare anche la proprietà condominiale (es. divieto di adibire l’ abitazione a scuola di ballo ecc. ecc.), indicando anche norme di tipo comportamentale (orario per stendere la biancheria sui balconi, orario di lavaggio auto in cortile, orario del gioco dei bambini in cortile ecc.).
Detto questo, la variazione di orario di cui alla domanda, rientra nelle norme comportamentali e, come tali, non è richiesta l’ unanimità dei consensi bensì la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Q.: Si è rotta la telecamera del video citofono interna al mio appartamento. Essendo l’ intero condominio dotato di video citofoni, ritengo che la spesa debba essere ripartita tra tutti i condomini. Interpreto correttamente la ripartizione.
R.: Purtroppo no, non interpreta bene la norma. La video camera è interna al suo appartamento e quindi di competenza esclusivamente privata.
Ciò viene avvalorato dal fatto che, pur in presenza di non funzionamento di quel manufatto, tutti gli altri funzionano. La spesa quindi va addebitata, se fatta dall’ Amministratore solo a lei con una scrittura di “addebito personale”.

Potete inoltrare i vostri quesiti alla direzione del giornale (tel. 030 8913473)
oppure direttamente al Dott. Caratozzolo Raffaele: Tel. uff. 030/8913323 - Fax 030/8913344
Cell. 339 8551996 - e-mail caratozzolo.raffaele@tin.it


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