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lunedì 18 giugno 2018 | 01:57
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QUESITI CONDOMINIALI
Risponde il Dr Caratozzolo Raffaele Dottore Commercialista – Amministratore Condominiale
Leggi l'articolo completo in forma testuale ( clicca qui )



QUESITI CONDOMINIALI
( VERSIONE TESTUALE )

Q.: Sono una proprietaria di una palazzina di nove unità immobiliare, tutte intestate a me per successione di mio padre e tutte affittare. Mi hanno detto che dopo otto condomini è obbligatorio l’amministratore: è vero?
R.: E’ vero, ma deve trattarsi di nove condomìni. Nel suo caso, non possiamo parlare di condominio in quanto lei è l’unica proprietaria e unica condòmina. Ciò non vieta che ci sia un Amministratore che “gestisca” l’immobile per conto Suo e facendo pagare agli affittuari le spese di loro competenza (consumi)

Q.: In una riunione Condominiale ho approvato una specifica spesa, che, unitamente a tutti gli altri è stata deliberata con le maggioranze di legge. Successivamente però, mi sono accorta che è stato scelto un preventivo più alto rispetto a quello deliberato. Vorrei impugnare la deliberà in quanto troppo onerosa rispetto alla possibilità di risparmiare.
R.: Gentile Signora, mi spiace doverle dire che non può farlo e ciò per due motivi. Il primo è che Lei era presente e ha, come correttamente evidenziato, approvato il punto all’Ordine del Giorno; secondo perché una delibera è impugnabile solo se non è stata presa con le maggioranze di legge o non inserita nell’ OdG. Il fatto che è stata scelta una ditta piuttosto che un’altra è ininfluente ai fini della validità di una delibera assembleare ek, in ogni caso, non sarebbe presa in esame dal Giudice.

Q.: L’altra sera eravamo tutti noi condomini presenti alla riunione, ad eccezione di uno solo che però aveva conferito delega. Durante la riunione è emersa la necessità di fare un intervento straordinario non previsto e non inserito al’’ Odg: Il Presidente ha affermato che, essendo presenti tutti i condomini, diretti o per delega, potevamo legittimamente deliberare.
R.: Non sono d’accordo e per il seguente motivo: anche se i millesimi presenti erano 1000, non tutti i condomini erano presenti di persona e, per tale circostanza, quell’ assente che aveva conferito delega, non era stato messo al corrente di cosa si sarebbe parlato in aggiunta agli argomenti previsti nella convocazione. La eventuale delibera potrebbe essere impugnata con richiesta di annullamento.

Q.: Nel nostro condominio, formato da 15 unità immobiliari, non esiste alcun regolamento condominiale. Adesso, uno dei condomini, nella sua qualifica di medico specialista, vorrebbe adibire la propria abitazione in studio medico. Tutti gli altri non siamo d’accordo e vorremmo impedirlo attraverso la stesura di un regolamento. Possiamo prevedere il divieto in oggetto?
R.: Mi spiace, ma non potete farlo. Infatti, per poter limitare la disponibilità di un bene privato in condominio, occorre che, tale limitazione, sia inserita in un regolamento di natura contrattuale. Se ciò fosse stato fatto con il primo atto (atto pilota) avrebbe avuto valenza per tutti; fatto oggi, non avrebbe l’ unanimità dei consensi e quindi non valida la clausola di limitazione di cui stiamo parlando

Q.: Ho pitturato la facciata di mia competenza, in un condominio con 10 immobili a tre piani fuori terra, di un colore diverso dal resto condominiale. Ho ritenuto e ritengo legittimo averlo fatto in quanto quella porzione di facciata è solo mia (all’interno di un balcone a vista)
R.: Anche in questo caso, devo esprimere parere negativo. Non esiste porzione di facciata di proprietà privata, in quanto rientra nelle parti comuni del condominio. Inoltre, la tinteggiatura è un elemento che costituisce decoro ed estetica dell’insieme. E’ anche vero che solo un Giudice ha la facoltà di decidere sull’eventuale lesione o meno all’estetica, ma è altrettanto vero che se l’estetica è la continuità di linee e forme di una facciata, una tinteggiatura diversa dalle altre porzioni, qualche cosa di negativa la produce.

Q.: L’Amministratore del nostro condominio, in una riunione straordinaria, ha fatto le funzioni di Segretario. Ora so che la legge non prevede tale possibilità, anche la vieta espressamente.
R.: Personalmente non risulta che la legge preveda un simile divieto. La legge cui fa probabilmente riferimento è la 220/2013, la quale indica solo che l’ Amministratore non può essere portatore di delega: null’ altro. Se poi l’Assemblea, all’unanimità, nulla ha obiettato, la sua funzione di Segretario risulta legittima. Così si è espresso anche il Tribunale di Roma, con sentenza n. 734 del 14/1/2016.

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