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giovedì 16 agosto 2018 | 21:23
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QUESITI CONDOMINIALI
Risponde il Dr Caratozzolo Raffaele Dottore Commercialista – Amministratore Condominiale
Leggi l'articolo completo in forma testuale ( clicca qui )



QUESITI CONDOMINIALI
( VERSIONE TESTUALE )

Q.: Il nostro Amministratore una volta è troppo di manica larga, altre volte è troppo rigido. Ma dobbiamo vederlo come amico o come nemico? (Giuseppe)
R.: L’Amministratore non deve essere visto né come amico né tanto meno come un nemico, bensì come un professionista serio che applica le regole che la legge ha stabilito, con la giusta flessibilità quando ciò è possibile, e con altrettanta rigidità quando ciò non è possibile. L’Amministratore deve, in ogni caso, essere sempre super partes e mai agevolare un condomino a discapito di altro. Deve gestire il giusto equilibrio tra soggetti diversi e portatori d’interessi anch’essi diversi tra loro. L’Amministratore cui si addebita un comportamento “di favore” a senso unico, non è un buon amministratore.
Q.: Nel nostro condominio, è stata approvata una ristrutturazione del tetto di copertura, secondo me, con tutte le regole del caso, e stabilendo un fondo idoneo a sopportare la spesa e da pagare con una rateizzazione accettata da tutti i presenti (io ero assente). Secondo me, nessuna somma è dovuta a priori per il semplice fatto che non saprei che fine farebbe tale somma e solo dopo l’ultimazione dei lavori, pagherò la mia quota e dopo aver controllato i conti. Ho ragione o no? Sono una pensionata e non ho intenzione di rischiare quei soldi che, con tanta fatica, riscuoto ogni mese.
(Giovanna)
R.: Gentile Signora Giovanna, pur comprendendo la sua situazione e condividendo le difficoltà della sua vita, devo, purtroppo darle torto. Lei non può autonomamente decidere di non eseguire una delibera presa nel rispetto delle regole, soprattutto quando si tratta di anticipare somme a seguito della creazione di un fondo, espressamente previsto ed obbligatorio per legge. Se tutti i condomini potessero comportarsi come meglio credono, sarebbe il caos e l’Amministratore non avrebbe le risorse sufficienti a pagare gli stati di avanzamento per il lavoro deliberato. Non credo che né l’Amministratore né gli altri condomini, non le concederanno un’ulteriore dilazione nei pagamenti, intendendo però questa solo una facoltà e non un obbligo da parte dei condomini.
Q.: Nel mio appartamento, purtroppo, si è incendiata la canna fumaria per mancanza di manutenzione periodica. Specifico che la canna fumaria, pur essendo del tutto personale, passa attraverso pareti condominiali per arrivare infine sul tetto. Proprio per tale motivo, ritengo che la spesa vada divisa tra tutti i condomini e non solo a totale carico mio.
(Adele)
R.: Cara Signora Adele, lei stessa qualifica la canna fumaria come singola e personale, e il fatto che passi attraverso parti comuni (pareti soprastanti) non responsabilizza il condominio nel pagare un danno causato da una proprietà personale. Infine, mi permetto evidenziare che lei stessa afferma che il sinistro è derivato dalla mancata manutenzione della canna fumaria di sua proprietà.
Q.: Egregio Dottore, ai nostri 30 garage interrati si accede attraverso una scivolo comune, che immette nel tunnel dove si trovano i vari box. Da tale tunnel si accede poi alle tre scale di cui si compone il condominio. Adesso è stato proposto di chiudere l’ ingresso al tunnel con un cancello automatizzato e ciò per maggior sicurezza sia dei garage e sia degli accessi alle abitazioni attraverso quelle tre scale. L’Amministratore afferma che per tale delibera occorrono i 2/3 dei millesimi e non i 500, ma non spiega il perché. Potrebbe lei trovare una giustificazione a quanto affermato dall’Amministratore. (Leonardo)
R.: Dopo una così dettagliata situazione, non posso che condividere l’affermazione dell’Amministratore e dare ad essa la seguente motivazione. Il manufatto del cancello (automatizzato o meno non ha importanza) rappresenta un’innovazione, cioè un qualcosa che prima non c’era con un qualcosa che dopo ci sarà. Tutte le innovazioni richiedono una maggioranza particolare, appunto dei 2/3 dei millesimi (167/1000).
Q.: Abbiamo scoperto che il nostro Amministratore, per l’anno 2016, non ha svolto il corso di aggiornamento previsto, mi dicono da un decreto. Cosa può succedere a noi condomini e a lui amministratore per questa mancanza? (Luca)
R.: Preciso subito che il decreto cui si riferisce è il DM 140/2014, il quale ha però solo disciplinato le modalità dell’aggiornamento dell’Amministratore, visto che l’obbligatorietà è inserita nell’art. 71-bis delle disp. att. del c.c.. Fatta la dovuta premessa, ritengo che l’amministratore non ha fatto il corso di legge, non ha il requisito previsto dal citato art. 71-.bis e quindi si può revocare per giusta causa. Alcuni autori ritengono che tale nomina sia addirittura nulla.
Q.: La prego di comprendermi, Egr. Dottore, non è per essere bigotta o fuori tempo, ma non credo di dover sopportare i rumori molesti derivanti da evidenti effusioni di due giovani sposi del piano sopra il mio. Perché il mio Amministratore si rifiuta di intervenire? Per cosa lo pago a fare? (Antonietta)
R.: Gentile Signora Antonietta, non è la prima volta che sento tale lamentela e che, purtroppo, sta diventando una fastidiosa quanto imbarazzante realtà in molti condomini. Non sta a me, certamente, fare della morale spicciola o criticare i comportamenti altrui, certo è che tali manifestazioni arrivano anche nelle aule del Tribunale. Comprendo anche il suo risentimento nei confronti dell’Amministratore che non interviene, ma, a dire il vero, sono totalmente dalla sua parte e le spiego il perché. L’Amministratore amministra le sole parti comuni e tra esse esulano i problemi interpersonali o non derivanti dall’ uso appunto di manufatti condominiali. Intervenire da parte dell’Amministratore vorrebbe dire intromettersi in problematiche non gli competono e per le quali non è certamente retribuito, non avendone i poteri. Comprendo che è difficile parlare a dei condomini soprattutto se sono gli stessi che creano certe situazioni, ma si ricordi che potrà sempre ricorrere al Giudice di Pace, spendendo poche decine di euro.

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