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martedì 16 ottobre 2018 | 19:19
 Edizione del 18/09/2018
 
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RUBRICA QUESITI CONDOMINIALI
Risponde il Dr Caratozzolo Raffaele Dottore Commercialista – Amministratore Condominiale Presidente ACAP-Brescia (Associazione Condominiale Amministratori e proprietari)
Leggi l'articolo completo in forma testuale ( clicca qui )



RUBRICA QUESITI CONDOMINIALI
( VERSIONE TESTUALE )

Q.: Mi viene chiesto se l’ Amministratore di Condominio è obbligato a passare al conduttore (inquilino) il prospetto delle spese contenute nel bilancio sia consuntivo che preventivo, nonché il piano di riparto.
R.: Specifichiamo subito che il conduttore (inquilino, comodatario) di un immobile non è condomino e come tale non ha tutti i diritti e doveri riservati al proprietario (unico condomino). Detto questo però, anche il conduttore è un “avente diritto” e come tale, l’Amministratore è tenuto ad informarlo delle spese relativamente però alla sua persona. Ciò vuol dire che, sia il bilancio consuntivo, che il preventivo, nonché il piano di riparto sono documenti che spettano solo al condomino, mentre ha diritto di ricevere la “riga” corrispondente alla sua posizione ed eventualmente, se richiesti, tutti i dati che hanno composto la spesa totale a suo carico. Il tutto a tutela dei dati degli altri condomini, che non verrebbero tutelati se, detti dati, venissero diffusi a terzi
Q.: Una ulteriore richiesta è diretta a sapere se, alla fine di tutte le eventuali procedure di recupero rate condominiali non pagate da un inquilino, dovranno essere pagate dal proprietario.
R.: La risposta è affermativa, e ciò deriva dal fatto che il rapporto condominiale vige tra proprietario (condomino) e condominio e non tra questi e il conduttore. Ci cercherà in tutti i modi di ricevere le somme dal conduttore moroso, ma, se ciò non fosse attuabile, ci si rifà sul condomino
Q.: In un condominio vi è un portatore di handicap il quale pretende l’assegnazione definitiva ed esclusiva di un posto auto nel giardino. Gli altri si oppongono e non si riesce a comprenderne il motivo. Potrebbe capitare anche a loro di avere bisogno, non crede ?
R.: La risposta l’ha data lei stessa, anche se implicitamente. L’Assemblea non può assegnare in via esclusiva un posto auto a quel portatore di handicap, ma deve destinare lo spazio a “portatori di handicap” in generale, presenti o meno in condominio, attuali o futuri che siano. Si stabilirà quindi, innanzitutto, se lo spazio e la destinazione lo consente; in caso contrario l’ iter si complica per deve cambiare una destinazione d’ uso di certi spazi. Una volta individuato lo spazio, si dovrà apporre il relativo simbolo di handicap, ovviamente senza individuare il nome, ma lasciandolo a disposizione di tutti coloro che rivestono una determinata caratteristica di handicap
Q.: Un condomino, a fronte di una controversia privata con il condomino a lato, non vuoe pagare le proprie spese condominiali se non dopo l’ intervento dell’Amministratore che chiarisca chi abbia ragione o torto in quella situazione. L’ Amministratore tergiversa, rimanda e non risolve. Come stanno effettivamente le cose?
R.: L’ Amministrazione di condominio è gestore delle parti comuni e di esse responsabile. Le “beghe” personali esulano dagli obblighi di legge dell’ Amministratore e questi farebbe bene dall’ estranearsi sempre da tali situazioni. Le spese condominiali, quindi, vanno pagate indipendentemente da certe situazioni private e, per tale motivo, l’ Amministratore ha tutti i poteri per esigerne il pagamento.
Q.: Nell’interrato del nostro condominio, ci sono quattro garage e per ognuno 3 auto. Poiché non si raggiunge il numero di 9 box, ritengo che non sia obbligatorio il CPI. È vero ?
R.: Non sono d’ accordo, e ciò per alcuni chiari principi: anche in precedenza c’è stata una confusione tra numero di box e posti auto. Si è sempre creduto che 9 fosse il numero dei box e che, quindi, all’ interno di ognuno di essi si potessero posare più di una auto. Personalmente ritengo che, nella fattispecie prospettata, m anche in quel contesto era obbligatorio il CPI, in quanto più di nove auto, ma questa tesi potrebbe essere contestata da altre inverse. Oggi, in ogni caso, non contano più né le auto e né il numero dei box, bensì la metratura che, se superiore a mq 300 (compresi gli spazi interni ai box ed esterni ad essi, come il corsello di transito) devono sottostare alle relative norme di sicurezza.
Q.: In un appartamento in condominio, io e mia sorella siamo rispettivamente nuda proprietaria e usufruttuaria. L’Amministratore, a seguito di mancato pagamento delle spese ordinarie di mia sorella (usufruttuaria) addebita a me quell’importo, nonostante gli abbia detto più volte di essere la qualifica giuridica rivestita. Come posso fare a farglielo capire?
R.: Purtroppo, cara Signora, non posso darle ragione e ciò per un semplice fatto. Pur restando la distinzione di spettanza delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario (al primo quelle di proprietà e al secondo quelle di consumo), la Legge 220/2012 c.d Riforma del Condominio, ha stabilito la “solidarietà” tra le due figure, il che vuol dire, purtroppo, che se non paga l’ uno, l’ altro potrà essere chiamato a rifondere al condominio quell’ importo.
Q.: Ho scoperto che l’ Amministratore di uno stabile dove sono proprietario di un appartamento, non ha i requisiti di legge per ese4rcitare. Cosa posso fare e cosa rischia quel soggetto?
R.: Lei può chiederne la revoca in sede assembleare o anche in sede giudiziale, anche da solo. Lui rischia di vedersi annullare la validità della nomina per i periodi in cui ha esercitato abusivamente e, in ultima analisi, diver restituire quanto fin lì riscosso come compenso.


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